Mala tempora currunt per i costruttori. La crisi del settore è gravissima e ogni giorno aumenta il numero delle società costruttrici in stato di insolvenza. Tale situazione comporta inevitabilmente gravi danni anche per gli acquirenti degli immobili, in particolare di quelli in corso di costruzione.
Proprio per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, il Legislatore, con il D. Lgs. n. 122/2005, ha dettato alcune disposizioni la cui ratio è evitare la perdita di quanto versato a titolo di acconto del prezzo della compravendita, nel caso di crisi del costruttore-venditore.
In particolare, l'art. 3 del citato decreto prevede l'obbligo per il venditore di consegnare all'acquirente una fideiussione per un importo pari al corrispettivo ricevuto da quest'ultimo.
Quando si può escutere la fideiussione?
La fideiussione si può escutere in caso di crisi del costruttore, che si verifica nelle seguenti ipotesi, elencate nell'art. 3 comma 2 del D. Lgs. n. 122/2005:
a) trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto (da verificarsi presso la conservatoria dei registri immobiliare presso l'Agenzia del Territorio);
b) pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa (che si applica, tra l'altro, anche alle cooperative)
c) presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.
L'escussione può essere richiesta a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.
Come si escute la fideiussione?
La richiesta di escussione deve essere avanzata tramite l'invio al domicilio del fideiussore (banca/impresa di assicurazioni) di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, alla quale deve essere allegata documentazione (anche in copia fotostatica) idonea ad attestare il pagamento delle somme di cui si chiede la restituzione.
Nel caso di pignoramento (lett. a) l'acquirente, prima o contestualmente alla richiesta di escussione, dovrà comunicare al costruttore che intende recedere dal contratto.
Come avviene il pagamento?
Il fideiussore dovrà procedere al pagamento delle somme garantite entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta.
Il fideiussore può opporre eccezioni all'acquirente?
Il contratto di garanzia, secondo quanto previsto dall'art. 3 del D. Lgs. n. 122/2005, deve prevedere che il fideiussore (solitamente una banca o un'impresa di assicurazioni) rinunci al beneficio della presentiva escussione, cioè debba pagare immediatamente la somma richiesta dall'acquirente-beneficiario, senza che quest'ultimo debba prima agire contro il costruttore. Inoltre il garante non può opporre eccezioni inerenti al rapporto garantito, inclusa quella del mancato pagamento del premio.
Gli organi delle procedure concorsuali (es. il curatore) possono opporsi all'escussione?
Nel caso in cui l'escussione sia conseguenza di uno degli stati di crisi indicati alle lettere b), c) e d), a prevalere è chi, fra l'acquirente e l'organo della procedura concorsuale, si attivi per primo. Infatti, se l'organo della procedura comunica all'acquirente la propria intenzione di proseguire nel rapporto contrattuale, prima che l'acquirente abbia inviato la richiesta di escussione al domicilio del fideiussore, quest'ultimo non potrà più chiedere il pagamento al garante.
Cosa succede al contratto preliminare una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione?
Una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione ed ha, quindi, ottenuto il rimborso di quanto versato al venditore-costruttore il contratto è sciolto e privo di effetti.
Eh già, dopo che ti hanno escusso la fideiussione prova a farne un'altra pero'...
RispondiEliminaOggi è diventato quasi impossibile, mentre fino a un paio di anni fa la concessione di una garanzia fideiussoria era decisamente una baggianata.
Stesso argomento per i finanziamenti.
Abbiamo di nuovo perso la via di mezzo, o eravamo troppo ben abituati?
Saluti
Giona
Caro Giona,
RispondiEliminaLa ringrazio per il commento.
Comprendo bene il problema di cui Lei parla, assistendo diverse società del settore. Purtroppo oggi niente nelle costruzioni è semplice, sopratutto se occorre trovare finanziamenti/garanzie.
Credo che, come Lei dice, da una parte "fossimo troppo ben abituati", in quanto, dopo il 2005, le imprese di assicurazioni hanno concesso le polizze fideiussorie richieste dalla legge, anche a società sottocapitalizzate o poco radicate sul mercato. D'altro canto, è innegabile che ora, a fronte della crisi generalizzata, si stia assistendo ad una contrazione del credito e delle garanzie che è in parte ingiustificata e crea una spirale verso il basso, colpendo indiscriminatamente attività virtuose o speculatori immobiliare dell'ultimo minuto. Come Lei anche io mi auguro che il trend cambi al più presto.
Approfitto della risposta alla Sua domanda per dire che credo che la polizza fideiussoria resa obbligatoria dalla legge n. 122/05, sia una risorsa non solo per gli acquirenti, ma indirettamente anche per i venditori/costruttori. Infatti, nella situazione odierna, senza questa garanzia nessun acquirente di buon senso si arrischierebbe a firmare un preliminare per un immobile "sulla carta" e pagare un acconto. Quindi, se tale normativa non ci fosse, il mercato subirebbe comunque una profonda stagnazione.
Cordiali saluti,
Marzia
Salve, il contratto preliminare è sciolto anche nel caso di escussione di una fidejussione a prima richiesta senza che l'impresa costruttrice sia stata dichiarata in crisi? Nel mio caso l'impresa non ha rispettato i tempi di consegna pattuiti e io voglio escutere la fidejussione. Mi posso ritenere svincolato dal contratto di compromesso? Grazie
RispondiEliminaBuon giorno,
RispondiEliminase ho ben inteso il suo quesito Lei vorrebbe escutere la fideiussione anche se il costruttore non è stato dichiarato in crisi e, allo stesso tempo, ritenersi liberato dagli obblighi nascenti dal contratto preliminare (cd. compromesso).
Tuttavia, la garanzia prevista dalla Legge può essere escussa soltanto nelle ipotesi di crisi dell'impresa (che trova elencate nel post), salvo che il testo della fidejussione a Sue mani preveda ulteriori casi in cui l'acquirente può procedere all'escussione.
Passando al secondo punto, Lei potrà ritenersi libero dalle obbligazioni nascenti dal compromesso, dopo aver escusso la fideiussione, soltanto nell'ipotesi in cui l'escussione sia effettuata al verificarsi di uno stato di crisi dell'impresa riconducibile ai casi di fallimento, concordato preventivo o altra procedura concorsuale.
Per completezza, Le segnalo che nell'ipotesi in cui, venga trascritto un pignoramento contro l'immobile oggetto del contratto, potrà escutere la fidejussione, solo dopo aver comunicato all'impresa di voler recedere dal contratto. Tale comunicazione avrà anche l'effetto di far venir meno l'efficacia del compromesso.
In ogni caso, il mio consiglio, considerata la complessità della materia, è di rivolgersi al suo legale di fiducia, che potrà indicarle come affrontare al meglio la situazione nel più breve tempo possibile, evitando di procedere per tentativi.
Se ritiene può contattarmi in privato all'indirizzo di posta elettronica del mio Studio: marzia.musso@avvocatomusso.it.
Cordialmente,
Marzia
Buon giorno,
RispondiEliminaho acquistato una casa circa 2 anni fa da un costruttore. La consegna era prevista per fine marzo come indicato nel compromesso (termine non essenziale però) e penali in caso di ritardo. A fine marzo la casa non era pronta e un nostro perito ha stimato che ci vogliono altri 5 mesi di lavori. Visto che non ho nessuna intenzione di aspettare altri mesi ho mandato una diffida ad adempiere a fine aprile per recedere dal contratto. Se mi fanno causa x la rescissione del contratto ho qualche speranza di vincerla visto che il perito ha stimato che comunque ci vogliono ulteriori 5 mesi per terminarla? Grazie
Buon giorno,
Eliminaper poter dare una risposta soddisfacente alla sua domanda dovrei esaminare la documentazione contrattuale e le comunicazioni da Lei inviate al venditore, in quanto ci sono molti aspetti che potrebbero fare la differenza in tribunale.
Se ha piacere può scrivermi in privato, allegando la documentazione e sarò lieta di darle una risposta marzia.musso@avvocatomusso.it.
Coi migliori saluti,
Marzia
gentile avvocato, vorrei sottoporle il mio caso: nel 2006 ho permutato un terreno edificabile con due appartamenti da costruire. E' stato stipulato atto di permuta di cosa presente contro cosa futura.Presente fideiussione ai sensi DL 122. In novembre 2012 il costruttore ha presentato domanda di concordato preventivo e in aprile 2013 e' stato nominato il commissario giudiziale. Il piano di concordato non prevede ultimazione dell'immobile. Visto il verificarsi dello stato di crisi e visto che il commissario giudiziale non mi ha fatto nessuna comunicazione riguardo il possibile subentro nel contratto, le chiedo: posso escutere la fideiussione o devo obbligatoriamente aspettare la decisione del commissario? La ringrazio in anticipo.
RispondiEliminaGent. Avv. Nel 2008 ho stipulato un preliminare per acquistare un immobile in fase di ristrutturazione stabilendo la data di consegna entro il quale avrebbe dovuto essermi consegnato l'appartamento finito. Naturalmente ho preteso una fideiussione a garanzia della somma versata a titolo di caparra confermato ria rilasciata da compagnia assicurativa. Dopo un anno oltre la scadenza l'appartamento non era ancora pronto ed ho deciso di fare una diffida ad adempiere entro 15 g. Dopo di che intendevo rescisso il contratto. Ho dovuto fare causa all'impresa ed il Giudice il settembre scorso ha emesso sentenza. Ho vinto la causa ed il Giudice ha dichiarato rescisso il contratto di diritto ed ha condannato l'impresa alla restituzione delle somme da me versate oltre ad ulteriori somme. L'impresa non ha pagato, ho pignorati gli immobili oggetto di preliminare per dichiarare lo stato di crisi come richiesto dalla assicurazione per poter procedere alla richiesta di escursione delle somme garantite da fideiussione. Ma l'assicurazione non mi vuole pagare.
RispondiEliminaè stato presentata istanza di precetto ma è stata rigettata. Sono disperata, non capisco più niente.......può aiutarmi a capire? ? ? Grazie
Ringrazio di cuore
RispondiEliminaGentilissima Anna,
RispondiEliminaper poterLe dare un consiglio a ragion veduta, occorrerebbe esaminare i documenti. Senza averli visti non posso dire per quale ragione l'assicurazione non intende pagarla.
Per quanto riguarda invece il precetto, cosa intende quando mi scrive che è stato rigettato? Se ha piacere mi può scrivere (marzia.musso@lgalegal.com) per fissare un appuntamento telefonico nel quale analizzeremo insieme la Sua situazione.
Cordiali saluti,
Marzia Musso
Buongiorno Avvocato,
RispondiEliminama se viene escussa la fideussione per lo stato di crisi del costruttore che ha chiesto il concordato preventivo, è possibile cmq rivalersi con il costruttore o il commissario per la non consegna della casa come previsto dal preliminare con il termine di essenziale? Ovvero, da una parte recuperare le somme versate, e dall'altra far cmq valere il fatto che la casa non è stata consegnata e quindi poter procedere con azioni legali in attesa dell'esito del concordato preventivo magari in una posizione cmq privilegiata, in particolare quando il preliminare era anche per prima casa. Grazie per la sua gentile risposta